中國商品房市場發展至今行業格局日新月異。一方面，在市場競爭加劇的背景下，近年來涌現出了一批千億規模的房企，行業集中度不斷提升。而在房地產生產環節，裝配式建筑在國內的發展正引領著一場住宅產業化的技術變革。裝配式建筑具有環境友好、提高生產效率等優勢。國務院、住建部自2013年以來，已出臺多項政策推動國內住宅產業化及裝配式建筑的發展。
裝配式建筑概述及產業發展趨勢
1. 裝配式建筑定義及概述
裝配式建筑指的是用預制部品部件在工地裝配而成的建筑。按照結構材料的不同，裝配式建筑主要可分為裝配式木結構建筑、裝配式混凝土建筑和裝配式鋼結構建筑三類。其中木結構和鋼結構由于其材料本身決定了其為裝配式的屬性。而本文研究的主體和目前國內商品住宅廣泛采用的主要還是預制混凝土結構的裝配式建筑。
區別于傳統的現澆整體式鋼筋混凝土結構，預制混凝土結構的裝配式建筑是指由前期標準化設計、構建工廠預制化生產、現場裝配式施工組成的一種系統化、產業化的建筑體系。而《裝配式混凝土建筑技術標準》的國標則將裝配式建筑定義為：結構系統、外圍護系統、設備與管線系統、內裝系統的主要部分采用預制部品部件集成的建筑。
值得注意的是，預制混凝土結構的裝配式建筑有兩大技術難點。其一是項目規劃前期就需要對預制的結構部件進行系統化的設計，涉及模數協調、模塊組合、接口連接、節點構造和施工工法等裝配式集成方法。其二是在現場裝配式施工、關鍵節點的預制構件通過后澆混凝土搭接的過程中，需要使用到高強混凝土、高強砂漿、套筒灌漿、高壓注漿等濕法連接技術。由于這兩者對連接節點的強度乃至整體裝配式建筑結構性能的影響十分關鍵，所以在前期設計、構件制作、現場施工各個環節都需要予以系統的管控和高度重視。
2. 裝配式建筑的政策背景及國家政策導向
由于裝配式建筑在人口紅利減少、環境保護、建筑行業發展及產業鏈升級的趨勢下，符合國家戰略發展的需要。自2013年國務院發布《綠色建筑行動方案》以來，國家密集頒布關于推廣裝配式建筑的政策文件。在發展規劃、標準體系、產業鏈管理、工程質量等多個方面作出了明確要求。目前我國已經把大力發展裝配式建筑提升至國家戰略層面。
2017年3月，住建部制定《“十三五”裝配式建筑行動方案》指出，到2020年全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上，其中重點推進地區達到20%以上。2018年2月，住建部批準《裝配式建筑評價標準》為國家標準，對包含裝配式建筑裝配率計算在內的5部分內容做出了基本規定。
裝配式建筑應用對房企的影響與案例
裝配式建筑的發展對房地產開發的各個環節都有影響。從短期來看，在房企拿地環節部分城市目前都推出了裝配式建筑導向性的政策，在項目開發環節裝配式建筑有提高生產質量、節能保溫、提升項目周轉及房企經營效益等優勢。從長期來看，目前試點裝配式建筑的房企正在搶占潛在的裝配式建筑市場，并有一定公司戰略上的考慮。
1. 拿地環節：城市裝配式建筑政策導向
在裝配式建筑產業發展趨勢和國家政策支持的背景之下，各城市紛紛通過增設土地出讓條件及出臺配套優惠政策響應國家的政策號召。目前全國已有超過31個省、市、自治區出臺裝配式建筑目標及保障政策，包括但不限于規定出讓地塊的預制率及裝配率并通過減稅或面積補貼給予一部分的財政獎勵。上海、天津等城市還出臺了采用裝配式建筑的保障性住房和商品住房全裝修比例需達到100%的政策。
具體來看，在政策推動裝配式建筑應用的過程中，預制率和裝配率是兩個重要指標。（預制率=裝配式構件總體積÷總的混凝土體積；裝配率=實施裝配面積÷地上總計容面積。）通過行政政策對出讓地塊預制率和裝配率的規定，直接影響了房企的拿地開發。
注：Q4為評價項目中缺少的評價項分值總和
2. 資金效益：提高生產效率及資金周轉、降本增效
除了國家政策支持、城市政策推動的外部因素之外，裝配式建筑在節約項目開發周期、提升房企資金周轉上的優勢，也是驅動房企應用裝配式建筑技術的重要內因。具體而言，大量構件的預制減少了現場的施工強度，甚至省去了砌筑和抹灰工序。同時也減少了傳統現澆建筑現場混凝土養護與硬化時效的過程。建筑與大規模工業生產相結合，通過構件預制、穿插施工等方式可以顯著節約工期、提高項目周轉率和資金運營效率，從而大幅降低了項目的財務成本并提升房企盈利水平。
根據資料，相對于傳統現澆建筑，裝配式建筑可縮短施工周期25-30%。以18層的小高層住宅為例，使用裝配式建筑技術的應用，上部主體平均能夠縮短150天施工周期。碧桂園的內部測算也顯示，采用工業化建造體系的30層高層洋房，開工至交付的基準周期由25.1個月縮短至15.8個月，節省約9.3個月。
3. 房企裝配式建筑發展實例
在住宅產業化的趨勢和國家政策的影響下，截止目前萬科、碧桂園、綠地、新城、華潤、旭輝、金地等房企都已在裝配式建筑領域有各自的戰略布局和發展。
其中萬科早在2003年就提出了住宅標準化和產業化的概念，并將建造工藝創新提升到戰略高度。2017年10月，雄安萬科建筑研究中心揭牌并投入運營，主要包含了建筑性能、裝配式內裝等建筑領域綠色發展的研究。
由于裝配式建筑與碧桂園快速擴張的戰略具有天然較高的匹配度，碧桂園自2016年開始試點采用SSGF（“Sci-tech科技創新”、“Safe&share安全共享”、“Green綠色可持續”、“Fine&fast優質高效” 四大核心理念）工業化建造體系。以碧桂園大量使用SSGF建造技術的首個項目為例，東莞茶山碧桂園不僅節省了1/3的施工人力，還入圍“廣廈獎”候選項目。截止2017年末，碧桂園已在1468個開發項目中的111個進行試點，未來將逐步在所有新開發的項目推行這套體系。
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總結：目前，在國務院和住建部的政策支持下，已有大量應用裝配式建筑技術的項目落地。我們認為，政策的監督和獎勵對于裝配式建筑的前期落地是十分必要的。但是部分城市裝配率和預制率指標的要求和短期的鼓勵優惠政策并不足以支撐這一行業的長期健康發展。相信未來在產業鏈發展成熟、標準化率和產能利用率提升后，裝配式建筑的規模化優勢才能得以體現。而隨著建筑技術的不斷革新，我國的住宅產業化也勢必會迎來高速發展。
