棚戶區改造是推進新型城鎮化建設、改善民生福祉的重要抓手，也是地方政府專項債券重點支持的公益性領域。2025年，國家進一步優化專項債政策，明確將棚戶區改造納入保障性安居工程重點支持范圍，重點支持在建收尾項目，適度支持新開工項目，以加快城市更新步伐、防范債務風險。根據財政部及國家發改委最新政策，棚戶區改造專項債資金需聚焦實物安置率、收益自平衡等核心指標，通過市場化融資機制破解資金瓶頸，確保項目可持續性。中機院爭資立項小組結合2025年政策動態，系統梳理棚戶區改造專項債申報全流程要點，為地方政府規范申報、高效利用資金提供參考。  

一、主管部門  

1.財政部門：統籌專項債額度分配、資金監管及償債計劃審核，省級財政部門負責全省項目申報統籌。  

2.發展改革部門：審核項目與國家規劃、年度投資計劃的契合度，牽頭項目儲備庫管理，重點核查項目合規性及收益可行性。  

3.住建部門：作為行業主管部門，負責改造方案技術審查、實施進度督導及安置標準制定，確保項目符合棚改政策要求。  

4.自然資源部門：核實用地性質及規劃許可，確保改造不涉及違規用地，優先支持存量土地盤活項目。  

二、政策內容  

1.支持重點：  

   -在建收尾項目：優先支持已開工且實物安置率≥80%、安置房主體結構完工≥50%的項目，債券資金用于工程尾款支付及配套設施建設。  

   -新開工項目：適度支持納入省級棚改計劃的新項目，要求取得立項批復、用地預審等核心手續，且需明確安置戶數（如“改造戶數≥1000戶”）。  

2.資本金政策：允許專項債資金作為項目資本金，比例上限提升至25%（部分高風險地區限制為20%），支持范圍擴展至安置房建設、配套基礎設施等領域。  

3.收益機制：鼓勵通過安置房銷售收入、商業配套租金、停車費等方式覆蓋債券本息，支持“安置+商業”打包項目申報，收益覆蓋倍數需≥1.2倍。  

4.負面清單：禁止用于房地產開發、土地儲備、樓堂館所及形象工程，高風險地區限制新開工棚改項目申報。  

三、支持范圍  

1.核心建設內容：  

   -安置房建設：新建或回購安置住房，明確建筑面積、戶型比例及交付時間。  

   -配套設施：供水、供電、道路、綠化、社區服務中心等公共設施建設。  

   -存量土地開發：支持騰退土地用于公益性設施或收益性項目（如停車場、便民市場）。  

2.量化要求：需明確改造區域面積、涉及戶數、安置方式（貨幣/實物）及進度節點，例如“改造面積50萬平方米，安置居民3000戶，2025年底前完成主體封頂”。  

四、申報條件  

1.合規性要件：  

   - 納入省級棚改年度計劃，取得立項批復、用地預審、環評批復、安置方案批復等文件。  

   - 項目資本金比例≥20%（專項債作資本金時需符合行業規定）。  

2.收益自平衡：項目收益需明確來源（如安置房銷售收入、配套商業租金），覆蓋融資本息≥1.1倍，并提供同區域同類項目收益案例支撐。  

3.前期成熟度：在建項目需提供施工許可證及工程進度證明；新開工項目需完成初步設計并取得規劃許可。  

五、審核要點  

1.投向合規性：嚴格核查是否屬于棚改支持目錄，禁止捆綁商業地產開發或虛增安置規模。  

2.收益測算合理性：審核收入來源的可行性（如安置房單價參照同地段商品房70%-80%）、成本測算的完整性（含拆遷補償、建安成本等）。  

3.手續完備性：重點查驗用地手續（如《國有土地使用證》）、安置協議簽訂率（需≥90%）。  

4.風險管控：高風險地區需額外提供債務化解方案，存量債務率超警戒線的區域限制新增申報。  

六、申報窗口及流程  

1.申報時間：  

   -提前批：每年11月10日-15日，重點支持續建項目；  

   -常規批：次年3月、6月分兩批次申報，新開工項目需在3月窗口提交。  

2.流程步驟：  

   -儲備入庫：通過“國家重大建設項目庫”提交項目基本信息，取得儲備庫編碼。  

   -方案編制：編制《實施方案》《財務評價報告》《法律意見書》（即“一案兩書”），明確資金使用計劃及償債安排。  

   -省級評審：財政廳組織專家評審，重點審核收益覆蓋能力及風險緩釋措施。  

   -額度分配：省級統籌分配額度，優先支持手續完備、年內可形成實物工作量的項目。  

七、資料清單  

結語  

棚戶區改造專項債申報需緊扣政策導向，強化項目收益設計與風險防控。地方政府應提前謀劃項目儲備，完善居民安置協商機制，并通過多部門協同提升申報效率。2025年政策進一步向民生領域傾斜，建議各地優先推進在建項目收尾，審慎謀劃新開工項目，確保專項債資金“借得準、用得快、還得上”，助力城市高質量發展。