近期，浙江、四川先后發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，浙江、四川兩地用于收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當(dāng)期發(fā)行新增專(zhuān)項(xiàng)債券的3.2%、0.6%（浙江、四川當(dāng)期分別發(fā)行新增專(zhuān)項(xiàng)債券552.7億元、284.3億元），合計(jì)發(fā)行金額19.2億元，整體規(guī)模不高。

　　從收購(gòu)項(xiàng)目的企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，兩地合計(jì)11個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目為地方國(guó)企所有，2個(gè)為混合所有制企業(yè)項(xiàng)目，2個(gè)為民企項(xiàng)目，地方國(guó)企的項(xiàng)目是收購(gòu)主力，其收購(gòu)金額達(dá)16.5億元，占比超85%。

　　從收購(gòu)價(jià)格來(lái)看，收購(gòu)定價(jià)多通過(guò)備案價(jià)折扣的方式進(jìn)行，如湖州南湖區(qū)多項(xiàng)目收購(gòu)價(jià)格約為備案價(jià)格的90%左右；杭州祥生 銀湖新語(yǔ)項(xiàng)目收購(gòu)房源為企業(yè)自持商品房及車(chē)位，溫州三個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)房源均為企業(yè)配建的政策性住房，因此收購(gòu)價(jià)格折扣較大，如萬(wàn)科 歐洲華庭，協(xié)商確定本次收購(gòu)戶型建筑面積90、120平方米的價(jià)格在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定指定銷(xiāo)售價(jià)基礎(chǔ)上再進(jìn)行9折，分別按備案價(jià)的63%、54%進(jìn)行計(jì)算。

　　從收購(gòu)房源用途來(lái)看，多數(shù)收購(gòu)項(xiàng)目用于保障性租賃住房，其中南充儀隴縣項(xiàng)目部分收購(gòu)房源用于配售型保障房。值得注意的是，湖州溪畔居等項(xiàng)目先期用于保障性租賃住房，在運(yùn)營(yíng)期滿后出售房產(chǎn)，即先租后售，項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)收入包括保障性租賃住房的租金收入、出售房產(chǎn)收入、停車(chē)費(fèi)收入。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，繼浙江首批支持收購(gòu)存量商品房項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)債落地后，四川省在專(zhuān)項(xiàng)債政策支持方面采取了較為靈活的方式。專(zhuān)項(xiàng)債資金用途廣泛，并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)商品房庫(kù)存收購(gòu)，而是將房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)與其他領(lǐng)域項(xiàng)目打包處理。其中僅部分資金用于收購(gòu)存量商品房，這種綜合發(fā)債模式體現(xiàn)了政策實(shí)施的統(tǒng)籌性。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，以南充市為例，專(zhuān)項(xiàng)債資金部分用于商品房收購(gòu)具有現(xiàn)實(shí)合理性。值得注意的是，四川省專(zhuān)項(xiàng)債利率水平略高于其他地區(qū)，這實(shí)際上反映了不同地區(qū)的償債成本差異。相比之下，浙江省同類(lèi)項(xiàng)目因保障房等產(chǎn)品市場(chǎng)消化能力較強(qiáng)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此利率更具優(yōu)勢(shì)。

　　從風(fēng)險(xiǎn)管控角度，嚴(yán)躍進(jìn)建議，需要持續(xù)監(jiān)測(cè)專(zhuān)項(xiàng)債利率水平，確保債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。同時(shí)，要重點(diǎn)評(píng)估收購(gòu)項(xiàng)目的后續(xù)變現(xiàn)能力和現(xiàn)金流生成能力，這是保障債務(wù)償還的關(guān)鍵因素。這種差異化的發(fā)債策略，既考慮了地方實(shí)際情況，也兼顧了債務(wù)可持續(xù)性要求。