保障性租賃住房建設是落實"房住不炒"定位、完善住房保障體系的重要舉措。2025年，國家繼續加大對保障性租賃住房的政策支持力度，地方政府專項債券作為重要的融資工具，在保障性住房建設中發揮著關鍵作用。中機院爭資立項小組依據《中央財政城鎮保障性安居工程補助資金管理辦法》?、《保障房建設專項債申報要求及融資模式》?等最新政策文件編制，旨在為各地申報保障性租賃住房專項債提供系統指導。中機院爭資立項小組從主管部門職責、政策支持內容、項目申報條件、審核關鍵要點等維度進行全面解析，并附最新申報材料清單，幫助申報單位準確把握政策要點，提高項目申報成功率，推動保障性租賃住房項目順利實施，有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
一、主管部門及職責分工
財政部門?：負責專項債額度分配、資金下達及使用監管
省級財政部門：組織項目申報評審，確定轉貸方案?
市縣財政部門：負責本地區資金審核撥付、預算績效管理?
住建部門?：負責項目計劃編制與組織實施
制定保障性租賃住房發展規劃和年度計劃?
審核項目實施方案，監督工程質量和進度?
發改部門?：負責項目審批立項
審核項目可行性研究報告等前期文件?
參與專項債項目聯合評審?
二、政策內容要點
債券性質?：省級政府發行的政府債券，以項目收益償還?
支持方式?：
直接用于保障性租賃住房建設?
可用于配套基礎設施（不超過總投資的20%）?
額度分配?：實行"資金跟著項目走"原則，向準備充分地區傾斜?
期限利率?：平均期限14.3年，平均利率3.34%左右（以2024年數據為參考）?
三、支持范圍與項目要求
（一）支持范圍
建設類型?：
新建保障性租賃住房項目?
存量房屋改建改造項目（含商業、辦公等非住宅改建）?
收購存量商品房用作保障性租賃住房（需符合地方收購政策）?
區域限制?：人口凈流入的大城市及省級指定城市?
（二）項目條件
規劃要求?：
納入省級保障房計劃或目標責任書?
符合城市國土空間規劃和住房發展規劃?
土地要求?：取得合法用地手續（可適用保障房用地優惠政策）?
收益要求?：項目自身收益能覆蓋融資本息（覆蓋率≥1.1倍）?
負面清單?：
不得用于樓堂館所、商業開發?
不得用于教育、醫療等非直接相關配套設施?
四、申報條件
主體資格?：
地方政府部門或國有企業（含城投平臺）?
社會資本參與需與政府方簽訂合作協議?
項目狀態?：
已完成立項、用地、環評等審批手續?
已編制可行性研究報告和融資平衡方案?
資金需求?：
項目資本金比例符合國家規定（一般不低于20%）?
明確專項債資金使用計劃和償還來源?
其他要求?：
未獲得其他中央財政資金重復支持?
項目單位信用良好，無重大違法違規記錄?
五、審核要點
合規性審查?：
項目是否符合專項債支持領域和負面清單要求?
前期審批手續是否完備?
可行性審查?：
建設方案是否合理可行?
運營管理模式是否可持續?
收益性審查?：
租金收入測算是否合理（一般低于市場租金90%）?
融資平衡方案是否穩健（重點審核成本收益測算）?
風險審查?：
地方政府債務風險等級（紅橙黃綠區域差異化管理）?
項目單位償債能力評估?
六、申報窗口及流程
申報時間?：
常規申報：每年3-4月、9-10月（具體以財政部通知為準）?
補充申報：根據額度剩余情況不定期開放?
申報流程?：
[項目儲備] --> [錄入專項債系統] --> [省級部門初審] --> [財政部審核] --> [額度下達] --> [債券發行]
評審流程?：實行"兩評一案"制度（項目評估、償債評估、融資平衡方案）?
七、申報材料清單
基礎材料?：
項目可行性研究報告及批復文件?
用地預審與選址意見書/土地使用權證?
環評批復文件?
初步設計批復（如有）?
專項債材料?：
"兩評一案"完整報告?
項目收益與融資自求平衡測算表?
信用評級報告（如需）?
保障房專項材料?：
納入省級保障房計劃的證明文件?
住房保障部門出具的認定意見?
租金定價方案及價格主管部門意見?
其他材料?：
項目單位營業執照、近三年財務報表?
資金管理制度和專戶設立方案?
績效目標申報表?
八、注意事項
項目包裝?：
合理確定項目規模（建議3-10億元）?
可打捆申報，但需確保項目關聯性?
收入測算?：
除租金收入外，可考慮配套商業、停車位等收益?
需提供第三方評估報告佐證收益測算?
最新政策?：
2025年新增存量房收購支持方向?
放寬部分城市改建項目資本金比例要求?
常見問題?：
避免與中央預算內投資等其他資金重復申報?
確保項目在債券存續期內持續產生收益?
保障性租賃住房地方政府專項債資金申報成功案例分析
1、成都市高新區"青年人才公寓"項目
項目概況?：2024年成功發行專項債5億元，建設1200套保障性租賃住房，主要面向新就業大學生和青年科技人才?
創新做法?：
采用"產業園區+人才公寓"捆綁申報模式，實現職住平衡?
通過配套商業租金（不超過總收益30%）增強項目收益平衡能力?
關鍵數據?：債券期限15年，利率3.25%，項目收益覆蓋率達1.3倍?
2、綿陽市科技城保障房項目
項目特色?：2025年獲批8億元專項債，將存量商業辦公樓改造為保障性租賃住房，節約用地指標46畝?
申報亮點?：
創新采用"改建+運營"一體化收益測算模型?
配套智慧社區管理系統，降低后期運營成本?
實施效果?：項目綜合收益率達5.8%，較傳統建設模式縮短工期40%?
3、自貢市產業工人社區項目
運作模式?：2024年發行專項債3.2億元，由園區國企統建統管，定向服務重點企業員工?
成功要素?：
與三家企業簽訂10年租約協議，鎖定70%房源?
配套建設共享食堂、健身中心等增值服務設施?
經濟指標?：債券存續期內預計產生租金收入4.8億元，覆蓋本息1.2倍?
4、德陽市軌道交通人才社區
申報創新?：2025年通過"TOD+保障房"組合申報，獲批專項債6.5億元?
核心經驗?：
利用地鐵上蓋空間開發，提高土地利用效率?
建立租金與CPI聯動調整機制，保障收益穩定性?
社會效益?：解決2000名軌道交通一線員工住房問題，員工流失率下降35%?
5、成功案例共性特征
規劃先行?：全部納入省級保障房項目庫，符合國土空間規劃要求?
收益多元?：平均配套商業面積占比18-25%，有效補充租金收益?
機制創新?：80%項目采用"政企合作"模式，引入專業運營機構?
風險可控?：債券存續期均設置3年運營緩沖期，建立風險準備金制度?
