產業地產的前身是工業地產，隨著產業結構的不斷升級和優化，產業園區成為繼傳統地產后最受地方政府歡迎的經濟模式。經過多年的發展，產業園區的建設也發展出多種模式，分別在不同的地方發揮著推動地方經濟發展的重要作用。隨著經濟的發展，產業園區也即將進入高速發展期，未來發展也將出現不同于傳統地產的發展趨勢。了解產業園區的發展模式和未來發展趨勢有助于產業園區開發和運營商更好的規劃和建設運營產業園區，更加高效有力的助力地方經濟發展。

 

隨著宏觀經濟形勢的變化，商業地產和住宅地產等傳統地產業的發展進入了瓶頸期，而能夠有效推動實體經濟發展，帶動地方經濟可持續發展的產業地產逐漸受到更多地方政府的歡迎。越來越多的傳統地產商轉型或涉足產業地產領域，產業地產進入了井噴式發展的機遇期。然而，事實證明，以傳統地產思維來思考產業地產的發展是完全不可行的。產業地產的發展也完全區別于傳統地產的發展路徑。經過多年的發展，產業地產即將進入成熟發展期，未來也將出現區別于傳統地產的差異化發展趨勢。產業園區作為產業地產最主要的物理載體逐漸進入公眾視野。產業園區一般由政府或企業為實現產業發展目標，在特定的區域建設運營的物理集聚區。聯合國環境規劃署（UNEP）認為，產業園區（http://m.jjzdjbbx.cn/yewulingyu/yuanquguihua.html）是在一大片的土地上聚集若干個企業的區域。產業園區的特征主要有：第一，以相對集中的物業空間為物理基礎；第二，以某一類產業為主，集聚產業上下游企業或橫向同類型企業；第三，有統一的運營單位負責園區的管理；第四，對常駐公司、土地利用率和建筑物類型實施限制；第五，詳細的區域規劃對園區環境規定了執行標準和限制條件；第六，為履行合同與協議、控制與適應公司進入園區、制定園區長期發展政策與計劃等提供必要的管理條件。中機院：本文通過對中國產業園區案例的分析入手對產業園區建設運營的幾種主要模式及未來發展趨勢進行簡單的研究。

 

一、產業園區主流建設模式

產業園區是指為促進某一產業發展而創立的特殊區位環境，是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。產業園區能夠有效地創造聚集力，通過共享資源、克服外部負效應，帶動關聯產業的發展，從而有效地推動產業集群的形成。產業園區的發展以長三角和珠三角等經濟發達地區的產業園區發展為代表，建設模式根據地方經濟政治等發展情況具有較大的區別。總結來看，國內產業園區的主要建設模式包括以下幾種：

 

1. 政府主導模式

完全由政府運營的模式，由管委會或同等角色的政府機構進行園區建設和管理運營的模式。政府主導模式是產業地產行業“先行先試”的產物，其存在對產業地產的發展起到了重大作用。管委會模式的主要特點就是政企一體，一個班子兩個牌子，由政府管委會負責園區的運營管理[1]。管委會模式的優勢在于：一是利用政府的宏觀調控手段對園區進行整體規劃和產業布局；二是有效的利用政府資源，包括政策資源、政府項目資源、政府資金資源、行政資源等可以直接導入到項目中；三是便于利用政府的強制手段和地位與相關部門企業進行協調溝通；四是政府背書有利于招商引資，可以有效的提高項目成功率。不足在于，一方面，缺乏市場化運作的靈活性，容易與市場脫節，在市場發生變化時不能夠快速應對；另一方面，園區完全受制于派出單位的能力，一般都存在效能低下的問題。目前在國內依然有較多的城市以這種傳統的政府管委會的模式進行園區運營。

 

深圳科技工業園成立于1985年，由中國科學院和深圳市政府聯合創建。前期采用政府主導模式，組建園區管委會對園區進行開發和建設。由深圳市主要領導和中國科學院的主要領導分別擔任管委會的主任和副主任，政府賦予管委會一定的行政職能。在這一時期，深圳科技工業園擔負的主要任務是對園區土地的規劃、行政審批、企業管理和服務等行政職能。同時，擔負著轉化和孵化中國科學院前沿技術等使命。

 

2. 國企平臺模式

政企分離，政府通過成立國有平臺公司，運用行政手段完成土地資源的劃撥，由國有平臺進行園區的建設運營管理，政府傾向性地對園區發布一定的政策進行扶持，相對市場化運作。該模式的主要特點有：一是園區運營單位的運營成本相對較低，具備國有平臺具有的資源及政策優勢；二是初步解決了管委會模式在市場靈活性方面的缺陷，一定程度上適應了市場經濟的需求；三是機制有一定的優勢，可以利用市場的杠桿作用提高資產收益率。該模式的最主要缺點在于，一方面，國有平臺固有的思維模式和業務流程模式造成了業務效率低下、人浮于事、審批辦事周期長等問題；另一方面，國企平臺對地方政府主政團隊的依賴程度過高，存在一定的政治風險。目前在國內一二線城市，較早建設的園區多數都是由原有的管委會模式轉型至國有平臺模式。典型案例有蘇州工業園、張江高科等。

 

張江高科是比較成功的國企平臺模式，被譽為中國硅谷。成立于1992年7月，位于上海浦東新區中南部，是中國國家級高新技術園區，與陸家嘴、金橋和外高橋開發區同為上海浦東新區四個重點開發區域。在張江高科，政府部門更多的是擔當“服務員”的角色，園區管委會主要是做一些相關的審批工作，更多具體的職能是由張江集團來承擔。張江集團是1992年成立的，注冊資金10億元人民幣，政府控股，主要負責張江高科技園區的開發與建設。張江集團不是以盈利為目標，而是承擔起引導園區產業發展的責任。

 

3. 市場化模式

完全市場化運作模式，政府只承擔土地供應者及政策制定者的角色，由企業通過市場化的方式獲得土地資源后，根據地方產業、經濟等環境進行園區開發并進行運營管理。該模式的特點是重資產運作，園區運營完全由企業控制。市場化模式的優點在于效率高、周期短。由于企業重資產投入，所以企業希望能夠通過高周轉實現現金流的快速回正并取得可觀的經濟收益。這就要求企業要以最高的效率完成園區的建設并快速進入銷售或運營階段。最大的缺點在于政府缺乏一定的控制能力，比較容易淪為打著“園區”的幌子，行“商住”地產之實。企業快速完成可銷售部分的變現后逃之夭夭，把園區的爛攤子留給政府。隨著住宅地產和商業地產發展遇到瓶頸，很多實力雄厚的地產企業逐漸通多二級開發模式介入到產業地產業務中。典型案例有天安數碼城、聯東U谷等[2]。

 

聯東集團（LIANDO），是集產業園區運營、金融投資為一體的集團化企業。產業園區運營作為主要業務板塊，以“聯東U谷”為品牌，成功進駐28個城市，園區項目數已達140多個，目前已經成為產業園區行業領軍品牌。截止到2018年，聯東U谷連續7年獲得“國務院發展研究中心企業研究所”、“清華大學房地產研究所”及“中國指數研究院”聯合發布的“中國產業園區十強企業排行榜”和“中國產業園區品牌價值排行榜“第一名”。

 

4. 政企合作模式

政府與企業合作建設開發運營園區，政府擔任資源供給者和監督者的角色，企業擔任項目建設和運營者的角色。該模式的主要特點是：政府通過特許經營權的模式，或者契約模式與企業共建園區并共同運營。政企模式很好的解決了管委會模式、國企平臺模式和市場化模式的缺點，能夠最大限度的調動政府和企業的資源，高效率的完成園區的建設和運營，快速實現產業的集聚效應。該模式存在的風險在于政府領導層變動帶來的政治風險。園區建設是個“長周期，低回報，細水長流”的業務，而該模式下的園區建設運營受政府的監督和約束，因此領導層的變動可能為園區帶來不可預知的政治風險。典型案例有華夏幸福產業新城、萬科前海企業公館、中信汕頭濱海新區。

 

隨著政府對產業園區建設的重視程度的提高和國有企業改革的宏觀經濟政策的持續發酵，政企合作模式將成為未來的產業園區運營主要模式。一方面，企業通過特許經營權的模式獲得園區建設運營資格，將極大的降低園區運營企業的運營成本，使得園區運營從“重資產”運營向“輕資產”運營轉型。園區運營企業因為沒有巨大的成本壓力，其運營重心也將會從“短期回籠資金”向“長期產業集聚”轉移，有利于產業園區的持續發展。另一方面，政府通過契約模式與企業共建運營園區，有利于當地產業環境的良性發展，產業的集聚將能夠為政府帶來持續的稅收收入和穩定的就業崗位，有利于社會安定。

 

二、智慧園區成為產業園區的必然選擇

形成穩定的產業集群是產業園區運營標志性特點。而產業集群的持續壯大和產業集群上下游產業鏈的不斷完善才是產業園區運營的終極目標。隨著越來越多資金雄厚的企業殺入產業園區領域，拼“硬件”成為基本手段，因此，通過提供高品質的物理空間，吸引并留住產業企業，保持產業集群的穩定將變得越來越困難。而對于已經成型的園區而言，根本不具備拼“硬件”的條件，總不能把園區拆掉重建。同時，高品質的“硬件”往往意味著較高的園區入駐成本，這無疑是對正處于寒冬期的實體經濟的又一重打擊。隨著互聯網時代的到來，通過互聯網技術為產業園區企業提供優質的“軟件”環境將成為產業園區運營的重點，智慧園區的概念也應運而生。

 

1. 智慧園區賦予園區更強的競爭力

智慧園區是國內各類成熟園區轉型升級的典范，智慧化不僅能提升園區的吸引力，還能促進園區的可持續發展，給予戰略性新興產業發展的基礎，順應信息技術創新與應用趨勢，這是傳統產業園區所不具有的。智慧園區的未來趨勢將會是創新運營模式，智慧園區將會從傳統的劃區租地、功能劃區等轉移到園區的運營上來。如何把園區內部的企業、園區方、周邊配套商業和園區內的所有服務有機地結合起來，真正幫助園區企業實現非核心業務外包，是智慧園區最好的出路。智慧園區的最終目的是為園區企業打造一個高效率低成本的體驗感非常好的服務平臺。

 

2. 智慧園區是提升服務效率、提高服務質量的有效途徑

對于園區運營企業來講，智慧園區平臺將能夠利用互聯網技術重塑并標準化服務流程。傳統的服務模式決定了服務質量和服務水平的高低主要受具體提供服務的人員的素質高低影響。企業的同樣一項訴求，處理人員不同，處理結果也有較大的差異。智慧園區的建設能夠將服務模式由原有的以服務人員為核心重塑為以服務流程為核心，并形成標準化的服務流程。同時，智慧園區平臺還能夠簡化服務環節，提高服務效率，節省人力成本。

 

三、產業地產未來發展趨勢

越來越多的企業或機構涉足產業地產領域，行業領域魚龍混雜，良莠不齊，大家對產業地產的認識也不盡相同。從國外先進案例來看，產業地產的發展即將進入成熟期，未來趨勢也日漸明顯。

 

1. 區域產業地產發展將出現結構化差異

隨著電子信息技術的高速發展，各國尤其是發達國家的三次產業結構不斷調整和優化。產業結構的調整和優化直接催生了產業地產的興起和發展。2017年我國大陸地區第三產業在國民生產總增加值中占比為51%，而發達國家及地區這一比例基本上可以達到70%，個別發達地區甚至超過90%，因此我國正處在甚至將長期處于產業結構優化升級的階段。產業結構的優化是推動產業地產發展的直接動力。

 

2014年開始，涉足產業地產的各路資本的種種活動在地產領域掀起了巨大的波瀾，據不完全統計，近幾年新進入產業地產領域的企業達到70余家。未來，東部經濟發達地區將主要釋放由產業升級帶來的產業地產需求，重點發展戰略性新興產業，形成總部基地、現代服務業園區、研發基地集聚地。中西部地區及大城市周邊將承接東部經濟發達地區因產業升級而外溢的加工、制造、組裝等產業，形成工業園區、高科技園區及物流園區等集聚區。同時，受國家政策影響，自貿區、城鎮化、國家級新區等也將成為產業地產需求的動力。未來二三線城市大有可為。

 

2. 未來“大而全”與“小而精”的園區將并存

“大而全”的產業新城是城鎮化的有效途徑之一，是最受各地政府歡迎的模式之一。華夏幸福就提出了“以產興城、以城興產、產城融合、城鄉一體”的理念。一方面，產業能夠為地方政府貢獻持續稅收和穩定就業；另一方面，新城能夠在招商的同時達到引智的目的。所謂產城融合，即要求先能引入產業，繼而通過產業吸引人，最終的著落點在于人。產業地產可分別針對產業和人發展不同業務（關鍵仍然在產業），產生不同營收，最終的理想狀態是產業新城[3]。

 

但是，由于產業環境、政策規劃、區位優勢等因素的限制，不少地區并不適合一開始就采用產城融合的模式。一方面，東部發達地區由于近些年的高速發展，土地等資源日益緊缺，無法滿足產城融合在物理空間上的需求。另一方面，在中西部待發展地區，由于產業環境、政策環境、經濟基礎等相對薄弱，無法快速形成一定規模的產業集聚，無法為產業新城提供有力的支撐，容易形成空城。鑒于此，“小而精”模式的成本可控、風險可控、收益可期、周期較短，將成為越來越多園區運營商的首選。

 

所以，根據地區經濟基礎、產業結構、政策環境、人力基礎等基礎要素，謹慎的選擇采用“大而全”的產業新城模式還是“小而精”的產業集聚區的模式也是產業地產是否能夠成功的基礎。

 

3. 園區運營將與前期規劃招商同等重要

產業園區主要包括前期規劃、中期產業導入及后期運營。園區建設單位要對項目所在地的產業環境及政策進行詳細研究，根據產業環境確定項目的產業定位。為了為產業導入服務，在前期規劃的同時要對擬定的產業鏈及上下游企業進行分析。產業導入即通常意義上我們理解的園區招商。成功的前期規劃是產業導入的基礎，成功的產業導入又是項目運營的前提[4]。根據產業環境、產業鏈完整性、產業生態圈打造的必要性，完成園區的規劃是考驗園區建設單位產業定位能力的關鍵指標，產業導入是考驗園區運營單位的招商能力的關鍵內容。前期規劃與產業導入是產業園區成功的基礎，但不是全部。產業地產大體量的自持模式決定了后期運營才是園區運營成敗的關鍵。通過提供全鏈條服務整合資源，服務于運營，打造產業生態圈的能力將成為園區運營商的核心競爭力之一。園區運營的成敗直接影響著產業集聚是否穩定，園區收益是否可觀，項目是否具有增值空間。

 

4. 園區運營將從向客戶要收益轉為向資源要收益

未來，產業園區將從以下幾個方面獲取收益：一是租金收益，與傳統產業園區相同，租金收益為園區的基本收益。據統計，目前多數產業園區的收益中租金及相關收益占比達到甚至超過89%。租金收益是園區的基本收益，是園區開展各項經營活動的現金流保障。二是服務收益。服務能力將成為園區運營商的核心競爭力之一，增值服務收益為園區挖掘新的利潤增長點提供了更高的想象空間。隨著第三產業的不斷發展，服務型收益的比重將越來越高，也將成為園區收益的主要組成部分之一。三是產業投資收益。“房東+股東”的模式越來越受到園區運營商的歡迎。由于朝朝暮暮的相處，園區運營單位對園區可投資項目的了解是其他投資機構不具備的優勢。園區運營商開展產業項目投資具備更高的成功率、較低的風險和更為可觀的回報率。四是園區項目增值收益。成功的運營將使園區項目的價值得到不斷提升，可以通過資產證券化或者產業基金收購等模式提高項目價值。

 

未來，產業園區會不僅會在經濟發達地區發展壯大，也會在中西部地區生根發芽。未來，產業園區將出現“大而全”和“小而精”共存共榮的發展場景。未來，運營將逐漸成為產業園區發展的重要組成部分。未來，資源將成為園區運營單位最為寶貴的資產。（作者：徐明曉）