田園綜合體：特點和短板

一、田園綜合體的特點

      從理念和模式上來說，田園綜合體是一種資源的整合、循環農業、創意農業、農事體驗為依托的一二三產業融合以及"旅游+"綜合性的綜合體。特點是外來資本，也就是城市資本和當地"三農"要素的深度整合。

      田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業+"項目，就農業而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產業。因為它是涉農的，包括特色小鎮中共中央沒有發文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優惠的，稅收是要減免的。

二、發展田園綜合體的短板

• 第一，它是舶來品，包括三產融合、體驗式、創意都是日本、臺灣、歐洲、美國借鑒過來的，但是結合了我們國家的實際。
• 第二，我們現在的發展階段和國外是不一樣的，日本、臺灣、歐洲、美國城鎮化已經完成，是逆城市化的產物，而我們國家正處在城鎮化高速發展的過程當中。
• 第三，我們現在面臨一些限制：一是城市資源下鄉面臨結構性、體制性的障礙； 二是從日本到臺灣有一個非常重要的條件，就是農協非常重要，這個沒有；三是任何一個產業人才特別重要，新經濟要隨著人才走，農村沒有人才，這是我們遇到的非常巨大的短板。

新政策與農村土地改革為田園綜合體發展創造條件

      如果沒有現有新政策，沒有農村土地改革、集體產權制度的改革，田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場之外還要研究政策。

一、城市資本下鄉買房、買地、買山川、池塘存在制度性障礙

      目前城市的各類生產要素已經商品化。農村資源是屬于集體財產，是非市場化的，包括小產權房，同樣的房子不受法律保護，城市資本要進入農村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。

二、新政策：促進農村要素資源市場化

      關于農村相應的改革很多都是中共中央的文件，整個政策導向就是促進了農村要素資源的市場化。

三、政策導向：鼓勵支持城市資本人才下鄉

      支持返鄉人員鼓勵四荒地、廢棄磚瓦窯，利用空閑的地進行創業。

四、激活農村資源、資本化實現市場價值

      通過確權、股份、確定價值、可交易、可轉換，為城市資本進去創造了一個基本條件，沒有這個是非法的。

五、農村集體產權制度的改革，為城市資本下鄉發展田園綜合體創造條件

• 一是農村集體產權制度改革是促進鄉村資源市場化的前提；
• 二是有了集體產權制度改革把農村死資源變成活資源以后，才能夠平等交換和市場配置；
• 三是農村很多基礎設施，包括農田基礎設施全部用PPP；
• 四是資本下鄉搞田園綜合體創造了必要條件。

農村集體資產改革中，哪種類型土地適合搞田園綜合體

一、新政策：從三權分制到集體產權改革

      中央出臺了《三全分制改革》、《集體資產股份制改革》，改革將屬于集體資產的山林、山塘、荒地等等產權到人以后為交易創造條件，是農村資源市場要素市場化的重大突破。

二、農村集體資產：田園綜合體的物質基礎

      田園綜合體離不開三大類：

• 自然類、資源性的；
• 經營性資產；
• 非經營性的。

三、哪些土地可以作為田園綜合體用地

• 第一，農民自有住宅限制宅基地； 
• 第二，農村集體建設用地。

四、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"

      建議大家高度關注四荒地，下一步是進行田園綜合體最佳領域。四荒地的拍賣從1998年中央就放開了，為了扶貧、為了生態，最早從甘肅、寧夏、山西、陜西拍賣四荒。

五、利用"城鄉建設用地增減掛鉤"政策解決土地需求

      國家發改委和農業部發了一個農業領域實施PPP模式的政策文件，其中20個項目當中2個是土地整治性質的，土地整治也可以賺錢，也可以搞的很專業，土地整治出來可以順便建設一個田園綜合體，這個特別具有魅力。

田園綜合體：防止土地利用當中的政策風險

一、利用基本農田有哪些限制

• 1、農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；
• 2、不要超越土地利用規劃；
• 3、土地要用途管制，這是國家的基本原則；
• 4、城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。

二、有關農用地的一些政策限制

• 1、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍；
• 2、以農業為依托的休閑觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
• 3、必須依法依規按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；
• 4、土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；
• 5、占補平衡。

三、利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障

      建議通過正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鉆漏洞，當心自食其果。

挖掘土地改革紅利，解決土地問題

一、利用土改紅利，創新合作方式探索田園綜合體用地新辦法

• 第一，土地銀行模式；
• 第二，土地股份合作式模式。

二、利用土改紅利，創新合作模式，探索田園綜合體的用地新辦法

三、農民退出，企業從農民手里購買土地

      現在城鎮化很大的問題就是農民退不出去，有償退出沒有機制。