此時以中國特色小鎮(zhèn)為代表的商業(yè)地產(chǎn)商發(fā)力特色小鎮(zhèn)有著相關(guān)的政策背景：國家大力推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化的背景下，未來農(nóng)村將成為以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為支撐的小村鎮(zhèn)；現(xiàn)代農(nóng)民和休閑度假高端消費人群，對住宅的需求也將會迅速增加。
隨著鄉(xiāng)村逐漸向城鎮(zhèn)化靠攏；建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部明確提出，到2020年，將打造培育1000個左右特色小鎮(zhèn)；加速農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)官方的定義，“中國特色小鎮(zhèn)”是“具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺”。其既不同于建制鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)，又不是五者的簡單疊加 。
中國特色小鎮(zhèn)的國家政策紅利
中國特色小鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、工業(yè)園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)的比較，中國特色小鎮(zhèn)“特”在哪里？
中國特色小鎮(zhèn)的主要特點
所謂中國特色小鎮(zhèn)并非城鎮(zhèn)化建設(shè)中一般意義上的小鎮(zhèn)，有著鮮明的特色：
1. 特色之一：一般選址在上海，杭州，北京等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的城市周邊，距離城市中心30到50公里。
2. 特色之二：不單單是地產(chǎn)開發(fā)，而是把支撐小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)生態(tài)農(nóng)業(yè)包含在內(nèi)。
3. 特色之三：模式創(chuàng)新：基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)配套 為返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人提供產(chǎn)權(quán)保障，開發(fā)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，有效抑制人口流出。
4.特色之四：在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預(yù)計售價1萬/平米，10%的是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、航空、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、養(yǎng)老、娛樂和文化等。
中國特色小鎮(zhèn)的背后需求
1.老齡化背景下的“銀發(fā)經(jīng)濟”。世界銀行相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測：2025年，我國60歲以上老人將達到3億，占比例為百分之21，65歲以上老年人比例也將達到百分之13.7，接近深度老齡化社會。城市緊張的交通狀況，污濁的空氣，使其并不適合養(yǎng)老。而周邊小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村顯然成為養(yǎng)老的理想之地。
2.大城市承載力日益受到挑戰(zhàn)。2016年，北京五區(qū)公布人口上限，這標(biāo)志著以北京為代表的大城市人口數(shù)量已經(jīng)開始逼近人口上限。大城市病，指的是在大城市里出現(xiàn)的人口膨脹、交通擁擠、住房困難、環(huán)境惡化、資源緊張等“癥狀”。由于中國一些大城市的“城市病”日益嚴(yán)重，很多上班族不得不逃離“北上廣，到二三線城市尋求新發(fā)展。環(huán)境污染同樣嚴(yán)峻，2013年，“霧霾”成為年度關(guān)鍵詞。不僅僅是霧霾，大城市病還體現(xiàn)在戶籍歧視，入學(xué)難，資源緊張等，城市的承載力已經(jīng)遭遇空前挑戰(zhàn)。很多城市中產(chǎn)階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農(nóng)莊，可以在緊張的工作之余，享受田園生活。
3.城市生活節(jié)奏快，人們對“慢生活”需求增加。筆者曾經(jīng)對某二線城市周邊的房地產(chǎn)市場進行考察，結(jié)果發(fā)現(xiàn)周邊的別墅雖然價格不菲，但生意十分火爆。這體現(xiàn)了人們對城市快節(jié)奏生活的厭倦和慢生活的向往。特色小鎮(zhèn)正好能迎合這一需求。
4.地理空間布局和產(chǎn)業(yè)布局的需要。隨著城市的日漸擁擠，承載力日趨緊張，城市一些特色產(chǎn)業(yè)向周邊轉(zhuǎn)移成為大勢所趨。未來，一個行之有效的辦法就是在大城市周邊，形成若干具有產(chǎn)業(yè)特色，呈衛(wèi)星狀環(huán)繞城市周邊的地理形態(tài)。這樣，既可以將一些產(chǎn)業(yè)分離出去，發(fā)展周邊經(jīng)濟，又可以緩解大城市的壓力，其離城數(shù)十公里的距離又可以使得其可以共享城市的教育、科技等資源和發(fā)展紅利。實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。
5.農(nóng)民回流與產(chǎn)業(yè)空白的矛盾凸顯特色小鎮(zhèn)的必要性。與沿海地區(qū)出現(xiàn)民工荒同時出現(xiàn)的是，大量農(nóng)民工回流，由此也形成了就業(yè)壓力。如擁有800萬務(wù)工人口的重慶，目前保持穩(wěn)定回流態(tài)勢，市內(nèi)就業(yè)的農(nóng)民工已超過市外近100萬人。大量的回流人口客觀上增加了對產(chǎn)業(yè)的需求。
6.城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需求。在中心城區(qū)，整個商業(yè)地產(chǎn)價格依然攀升的大背景之下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就成為大勢所趨。越來越高漲的租金和房價使得企業(yè)不堪重負，因此，向城市周邊房租相對較低的區(qū)域進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為一種必然需求。而特色小鎮(zhèn)因為其離城市較近的距離，相對完善的配套設(shè)施和優(yōu)美的環(huán)境，理所應(yīng)當(dāng)?shù)爻蔀楫a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個較好的選擇。比如，嘉興市規(guī)劃創(chuàng)建的南湖基金小鎮(zhèn)，就是準(zhǔn)備承接上海金融服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)。
中國特色小鎮(zhèn)對農(nóng)業(yè)的戰(zhàn)略機遇
城鎮(zhèn)化建設(shè)紅利：中國特色小鎮(zhèn)建設(shè)將是中國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的抓手之一。正如經(jīng)濟學(xué)家厲以寧所說，中國經(jīng)濟的最大問題之一就是城鄉(xiāng)分割，這有損社會公平。而就近城鎮(zhèn)化，可以解決一系列農(nóng)村的社會問題。相比之下，美國等發(fā)達國家是城鄉(xiāng)高度一體化的。在中國幾乎所有的商業(yè)模式的策源地和發(fā)起地都在城市，而美國則很多商業(yè)模式發(fā)起于農(nóng)村，比如美國20世紀(jì)50年代的鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，孕育了沃爾瑪這樣一個零售巨無霸企業(yè)。美國孕育沃爾瑪?shù)泥l(xiāng)村小鎮(zhèn)現(xiàn)在仍然只有3萬人。希爾斯百貨公司最初的客戶是農(nóng)民，后來才發(fā)展到城市。
由于中國特色小鎮(zhèn)一般都在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或者經(jīng)濟帶上，比如長三角、珠三角、京津冀、西部地區(qū)、東三省、中原城市群等。這些經(jīng)濟帶的城市周邊，一般都有著較好的工業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，因為，這些周邊的小鎮(zhèn)可能成為商業(yè)模式的策源地，比如，無錫市西側(cè)的査橋鎮(zhèn)，周邊就坐落著雅迪和新日兩家電動車，由此帶動整個這座小鎮(zhèn)的發(fā)展 。
產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的紅利：特色小鎮(zhèn)所依托的城市母體，通常都有較強的特色產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。比如杭州的電商、絲綢，無錫的電動車、輕 紡等產(chǎn)業(yè)；上海有金融、國際貿(mào)易；深圳的電子等，都是具有特色和競爭力的產(chǎn)業(yè)。一旦承接了這些產(chǎn)業(yè)，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展就不是孤立的，而是站在城市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)甚至整個周邊城市群、經(jīng)濟帶的“巨人的肩膀上”。這無疑將推動特色小鎮(zhèn)進入發(fā)展的“快車道”。
城市農(nóng)業(yè)需求：農(nóng)業(yè)的最大障礙之一是供求分離，這種分離不僅僅是時間上的，也是空間上的。特色小鎮(zhèn)所催生的農(nóng)業(yè)需求 體現(xiàn)在兩個方面，其一，特色小鎮(zhèn)建成之后，必將涌入至少數(shù)萬人口，這些人口一方面來源于城市，一方面，來自于周邊農(nóng)民的城鎮(zhèn)化，人口的集中化必然產(chǎn)生對于農(nóng)業(yè)的需求。另一方面，中國特色小城鎮(zhèn)離城市距離近，農(nóng)產(chǎn)品配套半徑小，資訊較農(nóng)村發(fā)達，便于把握城市居民需求，可以更好地服務(wù)城市母體對農(nóng)業(yè)的相關(guān)需求。菜籃網(wǎng)總裁姜曉宇曾經(jīng)算過一個賬，以鄭州市為例，每年生鮮消費金額大約在600億元左右 ，這是一個驚人的數(shù)字。
如何抓特色小鎮(zhèn)給予現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的機遇
1.可以在滿足農(nóng)業(yè)需求中扮演多重角色。特色小鎮(zhèn)幾十公里外的城市母體孕育著巨大的農(nóng)業(yè)需求，做好良心菜放心菜有機蔬菜，讓周邊百姓吃得起的放心菜，把抬高價格的企業(yè)打下去，做中國特色農(nóng)業(yè)新農(nóng)村。針對不同層次的需求，中國特色小鎮(zhèn)可以扮演多重角色，和城市經(jīng)濟牢牢焊接在一起。比如，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地管理者的角色，物流配送起點的角色，訂單農(nóng)業(yè)執(zhí)行者的角色，鄉(xiāng)村旅游度假中心的角色。
2.做好生鮮電商的“后院”。近年，生鮮電商已開始長足發(fā)展，其最大特點在于打破了農(nóng)業(yè)供求在時間和空間上分離的狀況。中國特色小鎮(zhèn)可以作為生鮮電商的“后院”，盡管目前多數(shù)生鮮電商實際上還是通過一級批發(fā)市場來采購，但依托中國特色小鎮(zhèn)的周邊，可以增加產(chǎn)地直供在整個商品供給中的比例。
3.現(xiàn)代農(nóng)業(yè)本身可以作為產(chǎn)業(yè)特色。特色小鎮(zhèn)依托城市母體，通常擁有一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和特色。實際上，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)也完全可以成為中國特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)特色，在一些農(nóng)業(yè)資源稟賦良好，或者周邊本身就有地理標(biāo)志性產(chǎn)業(yè)的地區(qū)。可以開發(fā)附加值高的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集體，打造特產(chǎn)品牌，推動農(nóng)產(chǎn)品深加工。
4.打造多層次農(nóng)業(yè)需求。城市對于農(nóng)業(yè)的需求是多層次的，特色小鎮(zhèn)可以通過打造農(nóng)業(yè)多層次產(chǎn)業(yè)體系，滿足城市對于農(nóng)業(yè) 的多層次需求，打造農(nóng)業(yè)服務(wù)“綜合體”。比如，打造休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目，建立養(yǎng)老社區(qū)，特色農(nóng)莊、農(nóng)家樂等。
5.打造航空機場，航空旅游，航空運輸，航空救援，航空物流配送中心，把特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)品運送全國各地，特色產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展。
生態(tài)養(yǎng)生在選址上的高要求
生態(tài)養(yǎng)生，包含著養(yǎng)老養(yǎng)生、健康養(yǎng)生、旅游養(yǎng)生、度假休閑養(yǎng)生的四重功能，因此對選址的要求頗高，必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀資源優(yōu)質(zhì)的土地和區(qū)域，濱海、濱江、濱河、濱湖、林地、山谷、濕地、種植園均可作為養(yǎng)生地產(chǎn)的選址要素作為參照。
另外在服務(wù)設(shè)施上要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方面做出最具有人性化的設(shè)計和配置，如健身廣場、醫(yī)院、養(yǎng)生食館、直升機場、養(yǎng)生浴、花園、有氧運動設(shè)施、健身房、音樂房、氧吧、休養(yǎng)室等。
現(xiàn)在很多發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)的地方，在旅游產(chǎn)業(yè)中也集合了一定的商業(yè)地產(chǎn)形式，如將部分農(nóng)業(yè)用地改成生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展養(yǎng)生，開發(fā)一些生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品等。
現(xiàn)階段我國生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)無論在數(shù)量上還是質(zhì)量上總體來說還是處于起步階段，但是可以預(yù)見，我國的生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀(jì)經(jīng)濟最大的增長點之一。
中機產(chǎn)城規(guī)劃設(shè)計研究院10余年來致力于產(chǎn)業(yè)及園區(qū)、鄉(xiāng)村旅游綜合體、農(nóng)業(yè)休閑綜合體的研究，積累了豐富的項目經(jīng)驗、專家及政資源?？蛻舯椴既珖鞯?！經(jīng)手上項目500+例，其中田園綜合體方面的案例有汕尾市陸河縣林中花溪農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)田園綜合體項目策劃、河間景和田園綜合體發(fā)展規(guī)劃、九臺區(qū)大健康田園綜合體策劃、北京大興區(qū)愛情海玫瑰園定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃、恩施硒茶產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商前置研究、北京蟹島農(nóng)業(yè)觀光園總體建設(shè)規(guī)劃、國家首批試點項目中國高安巴夫洛田園綜合體規(guī)劃等。
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