一個(gè)月前，招商蛇口曾在股東會(huì)上公開(kāi)披露，深圳前海土地確權(quán)的談判工作“到了收官階段”。如今，市場(chǎng)終于等到了這一刻。

　　招商蛇口6月18日午間公告，公司實(shí)際控制人招商局集團(tuán)與前海管理局就組建合資公司，共同推進(jìn)前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理合作事項(xiàng)，簽署了框架協(xié)議。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，招商局蛇口控股的平臺(tái)公司將作為出資主體，與前海管理局指定的出資方共同組建合資公司推進(jìn)自貿(mào)區(qū)建設(shè)。

　　招商蛇口透露了兩個(gè)核心信息：其一，公司與前海管理局在合資公司的股權(quán)比例為50:50，這遠(yuǎn)高于此前孫承銘在股東大會(huì)上透露的四六分成；其二，合作范圍涉及前海灣物流園區(qū)2.9平方公里土地，也較招商蛇口直接持有的2.42平方公里多20%。

　　近期前海土地在深圳房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)重組案中扮演了極為重要的標(biāo)的角色。此前萬(wàn)科披露引入深圳地鐵預(yù)案，以此獲得體量達(dá)127.8萬(wàn)平方米的前海樞紐項(xiàng)目。緊隨萬(wàn)科之后，“前海大地主”招商蛇口如今也披露土地轉(zhuǎn)性的進(jìn)展。

　　對(duì)于上述開(kāi)發(fā)商而言，前海土地也是其增長(zhǎng)預(yù)期的首要手段。其中，萬(wàn)科聲稱前海項(xiàng)目計(jì)劃打造成“全球第四的超級(jí)綜合體”；而招商蛇口歷經(jīng)資產(chǎn)重組后，股價(jià)目前較上市之初折讓31%，前海土地成為其緩解資本界壓力的最理想途徑之一。

　　招商蛇口納儲(chǔ)900億回顧招商蛇口的重組史，前海的土地處置一直是擺在其面前的最主要問(wèn)題之一。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，招商局集團(tuán)、中集、深圳國(guó)際擁有前海土地共計(jì)4.8平方公里，約占前海總面積1/3；其中，招商局集團(tuán)擁有3.9平方公里，中集擁有0.52平方公里，深圳國(guó)際則擁有0.38平方米公里。

　　由于倉(cāng)儲(chǔ)用地限制，隨著前海自貿(mào)區(qū)的迭代發(fā)展，上述土地均面臨轉(zhuǎn)換性質(zhì)的問(wèn)題。根據(jù)深圳政府近幾年的決議，這批土地將由政府與企業(yè)成立合資公司開(kāi)發(fā)。這無(wú)疑是一個(gè)復(fù)雜且浩大的工程，各方都未能正式達(dá)成協(xié)議。

　　直到5月18日招商蛇口股東會(huì)上，孫承銘才向投資者透露了自己的計(jì)劃：“我的目標(biāo)是今年上半年要結(jié)束相關(guān)談判，簽署相關(guān)協(xié)議，6月30號(hào)之前爭(zhēng)取結(jié)束，估計(jì)最晚7月底左右完成。”

　　從6月18日的消息看，招商蛇口的進(jìn)展顯然比孫承銘預(yù)期的理想。

　　根據(jù)招商蛇口與前海管理局簽署的協(xié)議，合作范圍方面，以招商局集團(tuán)原前海灣物流園區(qū)3.9平方公里土地為合作基礎(chǔ)，在扣除現(xiàn)狀保留用地后，剩余2.9平方公里土地納入合作范圍；未來(lái)結(jié)合自貿(mào)片區(qū)發(fā)展需要，進(jìn)一步推進(jìn)雙方在前海蛇口片區(qū)相關(guān)資產(chǎn)的整合。

　　在新聞稿中，招商蛇口稱此次合作是“全面開(kāi)啟前海土地開(kāi)發(fā)”的標(biāo)志。招商局獨(dú)占前海土地2.9平方公里，其中直接歸屬于招商蛇口的便達(dá)到2.42平方公里。也就是說(shuō)，除了自身權(quán)屬的土地外，該公司還承接了母公司0.48平方公里部分。

　　招商蛇口透露了另一個(gè)關(guān)鍵信息：并表權(quán)。按照協(xié)議，該公司與前海管理局各自持股合資公司50%，由招商局集團(tuán)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)并表。而考慮到招商蛇口作為招商集團(tuán)旗下地產(chǎn)旗艦平臺(tái)，未來(lái)前海土地的開(kāi)發(fā)收益無(wú)疑將并入到上市公司。

　　分成比例的改變透露出招商蛇口在土地談判上取得的進(jìn)展。按照孫承銘在股東大會(huì)的說(shuō)法，前海土地進(jìn)行工改商調(diào)整，新規(guī)劃將包含寫字樓、公寓、酒店、住宅等業(yè)態(tài)，其中土地變性的增值收益公司僅占四成。

　　而中金公司最 新調(diào)研報(bào)告顯示，招商蛇口前海片區(qū)儲(chǔ)備達(dá)505萬(wàn)平方米，公司與政府持股比例分別為51%、49%。

　　在合資公司的控股比例決定著招商蛇口未來(lái)的利益分成，因此備受資本界關(guān)注。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，齊魯證券曾測(cè)算出一組數(shù)據(jù)：當(dāng)招商蛇口持股50%，對(duì)應(yīng)土地收益增加值是298.2 億元；持股70%，土地權(quán)益增加值是348.3億元；持股90%，土地權(quán)益增加值則是398.5億元。

　　前海的資本故事在資本市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)公司估值很大程度上要看它的土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備是增長(zhǎng)預(yù)期的首要手段。和前海管理局的這場(chǎng)合作，被認(rèn)為是招商蛇口爭(zhēng)取股東支持的最  大籌碼之一。

　　不過(guò)，對(duì)于前海土地談判進(jìn)展對(duì)未來(lái)公司估值的影響，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體曾致電招商蛇口董秘劉寧，截至發(fā)稿時(shí)并未獲得回應(yīng)。

　　2015年底，通過(guò)吸收招商地產(chǎn)并重組整合，招商蛇口獲得了深圳太子灣、蛇口及前海等多達(dá)388萬(wàn)平方米的深圳土地，主要為倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)用地。其中，前海土地儲(chǔ)備占232萬(wàn)平方米，這被認(rèn)為是最 具“想象空間”部分。

　　此前有分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，前海、蛇口等區(qū)域土地未來(lái)存在土地轉(zhuǎn)性，以及容積率調(diào)整的可能性，目前招商蛇口在這方面推進(jìn)緩慢，這導(dǎo)致了公司的投資價(jià)值被進(jìn)一步埋沒(méi)。

　　截至6月17日，招商蛇口漲1.85%，收盤14.34元，較去年底上市縮水31.26%；目前市盈率23.37，市凈率2.39。

　　實(shí)際上，招商蛇口對(duì)前海、蛇口的土地儲(chǔ)備的資產(chǎn)評(píng)估是按照商業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，而非工業(yè)用地。這也意味著，目前與前海管理局確認(rèn)開(kāi)發(fā)主體、規(guī)模、持股比例等只是其中一步，要想將土地的預(yù)估價(jià)值變成真金白銀，尚需工改商的土地變性正式落實(shí)。

　　按照研究機(jī)構(gòu)的測(cè)算，由于蛇口將擁有該控股公司的并表權(quán)，因此控股比例將大于50%。“即使在這種情況下，目前股價(jià)相比NAV 仍然折價(jià)47%。”

　　不過(guò)有知情人士曾對(duì)媒體指，此次成立合資公司后，推動(dòng)土地變性“沒(méi)有任何障礙”。

　　不僅是招商蛇口，前海作為深圳未來(lái)最 具戰(zhàn)略意義的發(fā)展區(qū)域之一，也吊足了其它開(kāi)發(fā)商的胃口。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至2016年3月份，前海的注冊(cè)企業(yè)已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)家，其中注冊(cè)資本在5000萬(wàn)以上大中型企業(yè)占比32%。目前前海的商務(wù)公寓、寫字樓售價(jià)普遍超過(guò)9萬(wàn)元/平方米，商業(yè)物業(yè)售價(jià)在15萬(wàn)元/平方米左右。

　　在萬(wàn)科6月17日披露的重組預(yù)案中，該公司計(jì)劃收購(gòu)深圳地鐵旗下前海國(guó)際100%股權(quán)，預(yù)估值456.13億元，獲得安托山項(xiàng)目和前海樞紐項(xiàng)目。

　　其中，前海樞紐項(xiàng)目體量127.8萬(wàn)平方米，位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)桂灣片區(qū)，包括公寓、寫字樓、地上和地下商業(yè)、酒店等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目與前海綜合交通樞紐銜接，后者由五條軌道線路換乘站。

　　由于良好的區(qū)位條件，讓萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰公開(kāi)為前海項(xiàng)目背書，稱其是“深圳前無(wú) 古人后無(wú)來(lái)者的項(xiàng)目”。按照該公司的計(jì)劃，項(xiàng)目計(jì)劃打造成“全球第四的超級(jí)綜合體”。

　　深圳土地稀缺，自6月以來(lái)已經(jīng)吸引眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聚集于此，并先后出現(xiàn)龍華新區(qū)單價(jià)地王、光明新區(qū)總價(jià)地王等情況。高房?jī)r(jià)、高地價(jià)對(duì)于普通人而言意味著災(zāi)難，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，所囤之地因此獲得了巨大的資產(chǎn)升值效應(yīng)。因此對(duì)于萬(wàn)科而言，此次深圳地鐵注資的項(xiàng)目無(wú)疑有正面意義。

　　按照譚華杰最 新透露的數(shù)據(jù)，前海樞紐項(xiàng)目和安托山項(xiàng)目，至2027年總利潤(rùn)會(huì)是540億元。