產業園區作為一個具有獨特吸引力的區域體，具有復雜的雙重屬性。它一方面是相關企業的區域聚集體，表現出一定的宏觀性;另一方面由于其運營方式多為政府投資或規劃，開發企業管理運營，因此又具有一定的微觀性。中國園區經濟雖只有二三十年的發展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個新的臺階。產業園區發展越快，暴露的問題也越多，盡管當下產業地產行業受到各路資本熱捧，一路躍進到產業園區4.0時代，但依舊遮掩不了部分園區1.0時代的特質。
1、同質化現象嚴重
開發商往往是看中產業地產的巨大市場潛力，但是產業地產的市場供應是空白，因此就會陷入進退兩難的局面。由于前期國內產業地產已經經歷過一輪高速發展，目前全國園區存量大，同質化競爭壓力大。目前產業園區正面臨兩大問題：供給過剩，園區招商難;同質化嚴重，競爭陷入“價格戰”。
2、固守房地產傳統思維
產業地產的特性是小客群，大客戶，成交周期長，利潤率不高;傳統地產是小客戶，大客群，利潤率高，資金周轉快，所以傳統地產和產業地產的開發運營是兩種思維。現在產業園在全國遍地開花，但很多仍然固守房地產開發的思維，而且對產業園存在誤區，所以才會出現那么多產業空城。
產業園區建設，一定要產城融合，結合城市的主導產業、特色產業和戰略性新興產業，充分服務于政府的經濟社會建設。其次，要具有整合思維。做產業園區注重集聚效應，園區做眾創空間應充分統籌和整合政府資源和社會資源。
3、產業鏈條未形成閉環
產業地產一個重要的概念是能夠形成產業鏈，但能形成完整產業鏈很少，因此無法形成產業集聚效應。不同產業導向需要不同的產業配套，而這種產業配套對于非實力型開發商是非常困難的，不同的地塊往往具備吸引不同產業的地緣優勢;不同產業又需要不同的產業配套，這種配套很難完全匹配，也不是短期之內就能完成，完成后又很難在不同地塊中復制。
4、“產城分離”和“圈地思維”現象普遍
在很多園區，“新興產業”僅僅被當作園區地產招商的概念和噱頭，園區被傳統的、高耗能、高污染的產業所占據;而有的園區因為招商失敗，所謂的新興產業園甚至已變為廢棄的“空城”。
當前以戰略性新興產業為主導的產業園區以及各類開發區，在建設過程中普遍存在“產城分離”和“圈地思維”這兩個突出的問題。開發區內越來越多的樓房、工廠拔地而起，但同時也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務高筑。由于產業園區建設沒有做到配套先行，缺乏產業和生活配套，導致產業和城市融合度很低，產業園區發展缺乏后勁。
5、盲目招商，缺乏定位和計劃
越來越多投資商和政府發現，破解產業園區持續發展問題，必先突破招商難題。產業園區招商是一個長期的過程，必須要制定長期的產業園區招商策略。
沒有一個明確的定位、招商做起來就會很艱難。根據產業園區的特性，結合市場競爭情況，來對產業做一個差異化的定位，通過定位打造一個市場上的全新具有很強競爭能力，且為客戶所喜歡的產業園區。
6、重硬件建設，輕軟實力打造
重硬件建設，輕軟實力打造是很多產業園區的通病。產業園區普遍過于重視基礎設施，而忽略服務、品牌等軟實力的建設。目前很多地方大建科技新城，智慧城市概念等等，但園區必須要回歸到對于目標產業的吸引力上去考慮，注重對客戶的配套軟件的打造。園區除了針對不同客戶的生產和生活需求來提供基礎設施之外，還應滿足客戶對休閑娛樂，健康的追求，還能給企業帶來較高價值的金融、稅收、人才服務等等。
7、缺乏成熟的商業模式
任何一種產業都得有自己的盈利模式，產業園區也概莫能外，如何創新商業模式，并探索新的盈利模式，來適應新的經濟環境，成為擺在眾多產業地產商面前的大問題。很多園區僅僅依托廠房銷售為主要盈利模式，園區后期的持續收益就會存在一定的限制。園區發展的自我造血功能差，就會影響園區未來的長遠發展。
現代化的園區是個功能復合的綜合體，涉及的物業不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業、商務等多種物業類型，因此，如何平衡這些物業之間的關系，從資金鏈上進行優化配置是園區能否順利發展的重要一環。
8、未形成特色的競爭優勢
功能分區無法突顯功能，綜合配套過于機械，產品缺少使用價值，園區缺少產業氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數產業園區產業依然保留了產業園的部分開發模式，在功能分區、綜合配套以及產品結構上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風起云涌的區域產業園區大潮之中。這其實也就是造成同質化現象嚴重的原因之一。
9、產業園區缺乏特色價值
功能分區無法突顯功能，綜合配套過于機械，產品缺少使用價值，園區缺少產業氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數產業園區項目依然保留了產業園的部分開發模式，在功能分區、綜合配套以及產品結構上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風起云涌的區域產業園區大潮之中。這其實也就是造成同質化現象嚴重的原因之一。
10、政策依賴嚴重，內生發展較弱
產業地產因其特殊性，受國家政策影響的波動性向來比較大，任何風吹草動，都能在行業內驚起一池波瀾，在實際操作中，政策優惠、土地條件、稅收減免等往往也是產業地產運營者招商引資最有利的說辭。
于是造成了重外部優惠政策，輕內生動力培育這樣的一種現象。園區能夠以優惠政策，包括土地價格優惠、稅收優惠來吸引企業入駐，但是對于入駐企業內生動力的培育，園區所花精力較少。
因其對行業帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，所以對于行業來說屬于系統性風險，眾所周知，系統性風險所帶來的經濟損失具有不可消除性，此誠生死存亡之利害，不得不高度提防。
