在這個市場上，所謂的園區運營服務似乎永遠都是錦上添花的要素，拼服務與運營當然重要，但前提是園區量級和模式是對等的，是根據頂層架構而精準設置的，是形成一個目標明確、戰略清晰、落地可行、結構均衡的可持續綜合性體系。

 

只有你有控制力的，且稀缺的服務，才是真正的運營。在園區里，不只是服務企業與人，更是服務產業，問問你自己，你的運營服務是基于產業邏輯和切入產業鏈條環節了嗎？是不可替代具有極度黏性的嗎?？你的運營服務能夠產生延伸業務，催生更多的空間，甚至搭建起一個內生的閉環生態圈嗎？那么，現在產業園區在運營方面的主要問題體現在哪里，哪些方面存在結構不合理呢，試著為大家剖析一下。
 

 

1、價值體系結構不合理

其實產業地產的核心就是產業運營與服務，這就是核心價值體系。園區經濟本質就是生產性服務業、商務服務業和科創服務業三位一體的服務業。無論是政府，還是企業客戶，需要的不僅是重資產的物理載體，更是運營，管理，金融，資源，服務，孵化，引導，平臺和生態圈構建，這些只有在輕資產運營的層面才能得到解決，這一點和傳統商住地產主要面向個人消費者有巨大的差異。

 

重資產是輕資產的載體，輕資產是重資產得以實現的根本動力源，輕重動態平衡至關重要。現在一些做得不理想的園區，其通病就是，輕重失調，輕資產運營功力不夠，表面上花樣繁多，內里根基不牢靠，產業價值不系統，園區品牌不扎實，只追求大而全，脫實向虛，最終的結果是繡花枕頭一包糠，金玉其外敗絮其中。

 

好的園區，一定是先明確自己的核心價值體系，在這種體系的梳理與塑造中磨練出自己的核心競爭能力，結合入園目標企業的戰略拓展需求，進行針對性的系統價值設計和展現。這就是運營的第一步，也是關鍵一步，它的核心絕不是賺快錢或者賺吆喝，而是經過充實內容、強化形象、打響品牌來提升園區真實的綜合價值，這才能為看起來不怎么賺錢的業務找到增值空間。

 

2、招商職能結構系統不合理

招商引資在很多園區都是“頭號工程”，但是，這種工程應該是放置于運營體系之下的結果，而不是唯一目標，本末倒置。

 

縱觀全球，產業發展的規律是集群化，企業發展的趨勢是專業化，產業轉型、企業升級必須走向專業化分工，鏈條化配套，市場化合作，園區化承載，平臺化協同，集群化發展。

 

因此，園區和目標企業的互動博弈過程，猶如高手過招，招招見血，拳拳到肉。企業進入園區，是產業地產選擇中的百分之一，卻是企業客戶選擇的百分之百。企業要比園區更加慎重，愛你沒商量，愛一次就要愛一生，所以決策系統必然更加復雜和充滿變數，衡量的要素點難以計數。

 

企業以整體決策系統面對園區的招商引資團隊智慧，其實是對園區招商引資團隊的巨大考驗，以“招商引資”為核心構建的園區組織職能體系，并為其提供高度、廣度、深度的延展性綜合素質提升系統，使保障實現園區與企業對決勢均力敵的關鍵。

 

好的園區運營和招商條件包括：政策帶動型，環境帶動型，資源帶動型，產業帶動型，市場帶動型，從效果和可持續層面來看，最好五合一，四合一次之，三合一再次之，二合一又次之，最怕的就是單打一，一損俱損。

 

3、資源整合結構不合理

園區運營也好，園區招商也好，頂層架構誰都會說，也可以設計得天花亂墜，但最后落地執行時真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強，誰就能堅持到最后的勝利。

 

重資產你拿去，我只要上帝。在未來的產業園區市場上，土地、資產、資本、政策可能不再是價值的中心環節，而客戶、數據、圈層、資源的價值會更加凸現出來。

 

縱觀國內園區招商引資和運營服務的套路，重點招商、產業招商、以商招商、論壇招商、駐點招商等等不一而足，但成交卻極其可憐，時常掛在嘴邊的資源整合，更多的是低端低效的熙來攘往，原因在于不掌握不控制核心的決策性資源，這也是問題的根本。

 

因此，所謂的園區招商，必須掌握招商目標產業企業的核心決策資源，采取“高端行動”，然而這些，往往又不是一個園區，一個運營商能夠做的事情了，需要更高層面的政府部門鼎力支持，無論是規格還是難度，就又上了一層臺階。

 

4、運營服務供應結構不合理

諸多園區開列的所謂政策措施、財稅優惠、一條龍服務等方面，美其名曰“360度服務”，但大多是抄襲而來，大同小異，或者濫竽充數，不疼不癢。

 

要明確：被招商引資企業落地園區，是有自己嚴格而精準的戰略需求的，他們到底要什么?他們的真實痛點是什么這是園區決策者們必須深思熟慮，謀劃設計的問題。

 

運營服務是點點滴滴的，是潤物細無聲的，和客戶的關系是踏踏實實過日子，而不是風風火火談戀愛，所以必須有彼此的理解和寂寞的相守。要讓園區運營者拿出運營服務能力強的真憑實據是很難的，更難以精準估值，因為服務內容大致雷同，比拼的是細節和認同，這里不存在一蹴而就的質變，永遠處在不停的量變中。

 

未來，園區運營框架下的平臺經濟，將會不斷推動產業地產商業模式、經濟形態的徹底改變，更大的價值發現空間正在顯現。用實實在在的實體園區，承接其整合進來的各類實體、虛擬、服務、投資、整合、共享、聯盟等生態圈資源，從區域開發者，向資源聚集、金融聚集、產業聚集的資源整合者轉變。

 

5、孵化培育體系結構不合理

相伴成長，共生共榮，園區企業落地之后，就變成了成長和發展互動，構建良好的產業生態體系，如同自我循環往復的“熱點雨林”，保障園區的企業的茁壯成長是園區的核心職能，教練式幫扶需要更多優勢產業培育資源和外部資本的介入，園區也需要承擔企業服務集中平臺式采購和集中生態化投資的責任。

 

未來以園區運營者為主導的產業投資基金將成為園區孵化培育體系中一股舉足輕重的力量，園區運營者和產業投資基金可以互為因果，相輔相成，讓資本干預引導產業發展，產業集群形成促進園區繁榮，產業和園區的收益提升則讓園區運營者增加更多的業績回報，形成一個基于資本邏輯的良性生態循環。

 

我們同樣堅定著一個信念，“孵化器乃是中國特色產業園區的最佳路徑“。中國孵化器是從本土經驗孕育而出的，是真正原生且接地氣的模式，以孵化器作為中國產業地產最重要的發展路徑是完全符合歷史邏輯的。孵化器實際上已經成為“全生命周期的創業孵化鏈條”，這是非常契合本土化產業地產商輕資產運作的藍本，是中國產業園區運營升級的重要方向。