摘要：中機院調研分析北京養老產業現狀、我國養老產業趨勢，認為未來北京養老地產將會注重空氣質量、有一定的自然資源和便利交通的環境；強調配套設施的多功能復合，滿足老年人醫療、文化、乃至親情友情維護等多方面的需求；同時，居家式的專業化養老將是重點趨勢。
一、北京養老產業現狀
2008年底，北京市民政局、市發改委等五個部門聯合下發《關于加快養老服務機構發展的意見》，提出了北京“9064”養老模式目標； 2013年8月16日，李克強總理主持召開的國務院常務會議提出:要推動社會力量成為發展養老服務業的“主角”。把服務億萬老年人的“夕陽紅”事業，打造成“蓬勃發展的朝陽產業”； 2014年伊始，政府各部門頻出臺養老產業政策，同時住房城鄉建設部、民政部等部門聯合印發了《關于加強養老服務設施規劃建設工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確新建商品房需配建養老服務設施等系列要求。養老產業應市場需要逐步走入國民大舞臺的中心，并且催生了社會養老產業鏈條，也讓各路資本開始淘金養老行業，不少企業開始探索養老行業全產業鏈的道路。
目前從事養老產業的模式更多地還是以養老地產為主。以北京養老床位調研觀察。
北京養老床位資源不及需求一半，老年人對量身定做的養老社區需求強烈。《北京市2012年老年人口信息和老齡事業發展狀況報告》顯示，2012年底全市戶籍老年人口263萬，較上年增加15萬人，占戶籍總人口比例增至20.3%；2012年底北京養老服務機構400余所，床位總數達7.6萬張，按照“9064”模式目標計算，2012年末北京存在養老床位缺口近18.7萬張；按目前趨勢，即使不考慮北京市過半的外來人口，2020年戶籍老年人將達380萬人，按照6%的老年人需要社區養老床位、4%的老年人需要機構養老床位的比例計算，到2020年北京需要養老床位38萬張，目前仍有待落實。
圖例1：
圖例2：
據調查統計，北京被調查老年人70%以上對現有居住環境不滿意，其中的醫護急救條件、體育娛樂場所意見很大，半數以上對社區活動、空氣、安全設施、環境安靜度不滿意，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對較低；
在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的51％，打算租賃房屋使用權的占24％，希望購買產權式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％，老年人對量身定做的老年社區消費意愿強烈。
二、我國養老產業的趨勢
目前我國養老資源的短缺，養老需求逐漸多樣化，使得企業成為養老市場的主要力量。中國入世首席談判代表、原國家外經貿部副部長龍永圖曾表示，大包大攬會讓政府的負擔越來越重，最終走到國家社會保障瀕于破產的地步。我國老齡化雖然還沒有真正到來，但是我國政府的債務水平已超過了經濟總量的50%。隨著我國老齡化社會腳步的加快，巨大的養老需求日益凸顯，政府公辦的養老機構仍遠遠不能滿足需求，進而由市場化力量提供的專業化養老服務終將是養老產業發展的總體趨勢。
圖例3：養老地產的三個階段
圖例4：現有養老住宅的5個類型。
三、北京養老地產趨勢
理想中的養老——生態優美的專業養老社區。
隨著生活水平的提高，經濟環境的迅速增長，人們對于精神層次和物質享受的層次要求也相對越高，北京退休的高級知識分子和越來越多的高精尖人才老齡化，這一代老人的需求不再滿足傳統的養老理念。老有所為、老有所樂、老有 所盼的現代養老理念已經逐步取代了傳統養老思想，北京養老社區功能配套也有了更高的要求。
圖例5：
四、綜上所述，中機院分析員認為未來北京養老地產項目發展方向是：
1、空氣質量好、有一定的自然資源、交通便利是共同規律。
2、強調配套設施的多功能復合，滿足老年人多方面需求，醫療、文化、乃至親情友情維護。
3、提供居家式的專業化養老是未來養老項目的主要發展方向。
