一、旅游地產(chǎn)的概念

        旅游地產(chǎn)，是以旅游休閑度假為依托，在旅游地形成的圍繞旅游行為展開的土地開發(fā)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)，是旅游與房地產(chǎn)兩個主流產(chǎn)業(yè)融合形成的交叉產(chǎn)業(yè)，但又絕不僅限于這兩個黃金產(chǎn)業(yè)本身。它依托旅游的空間位移基礎(chǔ)，借力旅游搬運(yùn)，服務(wù)游客消費(fèi)，形成地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)和營銷，從而構(gòu)建一種新型的產(chǎn)業(yè)模式。

        目前，在我國對房地產(chǎn)保持高壓調(diào)控的政策背景下，大部分資本開始轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)業(yè)，這就使得旅游地產(chǎn)成為當(dāng)下的熱點(diǎn)。

 

        二、旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨的問題

        目前，旅游地產(chǎn)在開發(fā)方面，主要面臨六大關(guān)鍵問題，其相應(yīng)的解決方法見下圖。

 

        三、旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

        未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，主要表現(xiàn)在以下四個方面。

 

        趨勢1：主題化與文化化

        （1）主題度假形式受到青瞇

        所謂主題，就是指度假區(qū)發(fā)展的主要理念或核心內(nèi)容。其主要目的是形成或強(qiáng)化度假區(qū)特色，增強(qiáng)度假區(qū)的競爭優(yōu)勢，滿足度假區(qū)核心客源市場的休閑度假需求。

        （2）突出地方特色文化

        文化是度假區(qū)的靈魂、是度假區(qū)能夠存在與發(fā)展的源泉、是度假區(qū)形成特色的主要組成部分。這是因?yàn)槲幕润w現(xiàn)在度假區(qū)的特色之中，又成為度假區(qū)旅游吸引物的主要內(nèi)容。

 

        趨勢2：健康依然是主旋律，度假產(chǎn)品多樣化

        （1）健康依然是度假的基本目的之一

        從度假的主要目的看，早期的度假主要以保健療養(yǎng)為目的。即使現(xiàn)代度假目的多樣化，但保健療養(yǎng)仍是重要目的。更主要的是，從旅游者的特征分析，因?yàn)槎燃俚亩毫魰r間長，重游率高，對環(huán)境和康體設(shè)施的要求較高。因此，追求健康是當(dāng)今世界發(fā)展的一大趨勢，也是今后度假區(qū)發(fā)展的趨勢之一。

        （2）度假產(chǎn)品多樣化

        傳統(tǒng)的度假目的主要是保健療養(yǎng)，現(xiàn)代度假的目的則逐漸擴(kuò)大，除傳統(tǒng)的健康消費(fèi)外，親情回歸、社會交往、素質(zhì)提升、會議商務(wù)、消磨閑暇等也成為度假的目的，今后的度假區(qū)可滿足各層次度假者的需求，為各類度假者提供一系列服務(wù)，投其所好，比如購物、水上運(yùn)動、學(xué)傳統(tǒng)音樂及繪畫藝術(shù)知識、觀賞表演等，使旅游者的生活過得豐富多彩。

 

        趨勢3：環(huán)城市度假設(shè)施更加適應(yīng)家庭式短期度假需求

        （1）度假游客大多以家庭為基本單元

        隨著家庭范圍的日益縮小，全家出游度假成為當(dāng)今世界度假的重要趨勢之一。家庭化在世界度假方面表現(xiàn)得尤為突出，常見度假區(qū)游客大多是夫妻二人，或者再加上孩子。環(huán)城市度假設(shè)施將更加適應(yīng)家庭式短期度假需求，成為今后很長一段時間度假開發(fā)的熱點(diǎn)。

        （2）施游度假業(yè)向國際一體化進(jìn)程發(fā)展

        隨著跨國旅游度假的興起，旅游度假業(yè)向國際一體化發(fā)展勢頭明顯，旅游度假業(yè)的競爭最終將成為整條旅游度假價值鏈的競爭。縱向一體化包括通過“前向一體化”收購或兼并度假客源地的度假零售商、中間商等形式來加強(qiáng)對度假產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)的控制；也包括通過“后向一體化”收購、兼并旅游飯店、車隊(duì)、旅游景點(diǎn)來控制度假產(chǎn)品要素市場，形成度假產(chǎn)品的供產(chǎn)一體化。

 

        趨勢4：創(chuàng)新化和多樣化已經(jīng)成為發(fā)展方向

        （1）創(chuàng)新化趨勢

        當(dāng)今，度假旅游已經(jīng)成為人們一種必不可少的生活方式，度假客源也以團(tuán)隊(duì)為主轉(zhuǎn)向以散客為主，不帶孩子的伴侶在度假者中占據(jù)越來越大的比重，無主題的度假旅游向有主題的度假旅游轉(zhuǎn)變。

        （2）多樣化趨勢

        度假旅游產(chǎn)品在早期傳統(tǒng)的溫泉、礦泉療養(yǎng)出現(xiàn)后，繼而出現(xiàn)了追求“3s”享受(陽光、沙灘、海水)的濱海旅游，而后，高山滑雪也成為深受人們歡迎的度假旅游項(xiàng)目，并且迅速發(fā)展成為一大產(chǎn)業(yè)。

        近年來，一些擁有豐富度假旅游資源、城市設(shè)施又較為完善的城市又逐漸開發(fā)出了都市度假旅游的形式。濱海、濱湖、高山滑雪、溫泉療養(yǎng)等多種類型旅游度假區(qū)的配合，使得度假旅游產(chǎn)品不斷豐富與完善。國際旅游業(yè)呈現(xiàn)出觀光旅游形態(tài)向休閑度假形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級。但國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為共生關(guān)系，而非簡單升級。在中國，正常的旅游發(fā)展趨勢是：從觀光到休閑，再從休閑到度假，每個景區(qū)里觀光旅游、休閑旅游和度假旅游的不同人群都存在。因?yàn)橹袊螅l(fā)展也不平衡，這種三位一體的模式，決定著它承載的功能是豐富多樣的。

       旅游度假市場發(fā)展趨勢帶給我們的啟示包括：(1)度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對住宿及其配套要求較高：(2)人們通過參于娛樂、休息、教育、運(yùn)動、度假等方式，獲得一種愉悅的心理體驗(yàn)，因此對度假區(qū)功能設(shè)置有特殊的要求；(3)具備恢復(fù)個體健康功能，具有主題性，且能滿足高端客戶文化需求的度假區(qū)是多數(shù)項(xiàng)目未來發(fā)展的方向。