一、養老地產面臨的困境

第一，準入門檻過高。養老地產目標群體是老年人，需要配套大面積無障礙通道、慢速電梯、醫療保健中心、老年活動中心等大量的醫護及設施設備，這就要求養老地產比普通地產投入更多的成，從而提高了養老地產的準入門檻。

第二，投資回收期較長。資本市場普遍的年化固定收益在12%-15%，有的甚至更高；投資周期為3~5年。而目前養老地產的投資回報周期通常在10年甚至20年以上，回報率尚沒有明確的數據，而一般養老院的年利潤僅在5%~8%。這對于習慣高周轉，同時承擔極高資本壓力的房地產企業而言顯然是難以接受的。

第三，運營模式不夠成熟。養老地產不局限于單純的房地產開發，是一個完整的產業鏈，涉及到醫療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務、日常起居護理等眾多方面。房地產開發企業往往缺乏相關的人才和運營管理經驗，無法給目標客戶帶來適用的、高水平的服務。

目前養老地產面臨重重困難，包括陳舊的養老觀念的阻礙。但是可以肯定的是，養老地產是具有極高的發展前景的朝陽產業，大力發展養老地產，促進社會養老對國家、對家庭、對個人都是極為有利的。

 

二、破解養老地產困境的建議

第一，企業投資觀念的轉變。養老地產投資大，回報期長，是需要長期持有和運營的地產模式。開發企業需要認識到養老地產的開發模式與普通地產的區別，避免用主球高周轉、快回籠資金的開發模式去開發養老地產，轉變觀念，探索養老地產的可持續發展模式。

第二，養老地產屬性的界定。首先是其地產屬性，即普通住宅、商業地產的功能；其次是服務屬性，即為老人提供家政、醫護、保健、康復、殊飲食護理服務；

第三是人文屬性，老人需要的不僅僅是養老院，而是一個和諧的社區，是有園林、有活動場所、有朋友聚會這樣一個以優化老年生活為前提的優質養老場所。

第四，注重與金融的交互合作。養老地產短期內盈利水平不太樂觀，但是養老地產可以作為一個長期的、穩定的投資目標。基于養老地產的遠期回報，可加強與證券、基金、保險、老年理財等金融產品交互合作，從而為養老次產吸收一定的發展資金。