城市更新已成為推動城市高質量發展的重要抓手，2025年更是政策紅利集中釋放的關鍵窗口期。面對基礎設施老化、消費動能不足、城市功能滯后等挑戰，中央財政與多部委協同發力，通過超200億元專項資金支持20個城市開展更新行動。本文將系統解析2025年城市更新政策的支持依據與資金規模、申報范圍與評選機制、2025年城市更新項目清單、資金重點支持方向及領域，并深入剖析其帶來的企業機遇、居民福祉和城市發展紅利，為各方把握政策機遇提供全景式指南。

一、政策依據與資金規模：中央財政的強力支撐

2025年城市更新行動的核心政策依據是財政部與住房城鄉建設部于2025年4月聯合印發的《關于開展2025年度中央財政支持實施城市更新行動的通知》（財辦建〔2025〕11號）。該通知明確了中央財政將通過“競爭性選拔”方式 支持不超過20個大城市實施城市更新，資金總規模超過200億元，重點推動老城區基礎設施升級、消費型設施建設及可持續更新機制探索。

資金分配采取區域差異化補助標準，充分體現對欠發達地區的傾斜支持：

東部地區：每個城市補助總額不超過8億元

中部地區：每個城市補助總額不超過10億元

西部地區：每個城市補助總額不超過12億元

直轄市：每個城市補助總額不超過12億元（參照西部標準）

資金將根據工作推進情況分年撥付到位，確保項目實施的可持續性。

除專項資金外，國家發展改革委于2025年5月宣布在中央預算內投資中專門設立城市更新專項，支持公益性基礎設施和公共服務設施建設。這是對現有資金渠道（包括超長期特別國債、地方政府專項債等）的重要補充。據統計“十四五”以來，國家發展改革委已累計安排超過4700億元支持城市更新相關項目建設。

二、申報范圍與評選機制：精準扶持與競爭擇優

2025年城市更新政策在實施范圍上突出精準聚焦與區域平衡，具體體現在：（一）城市規模要求：限定為大城市及以上城市，優先向超大特大城市以及黃河、珠江等重點流域沿線大城市傾斜。

（二）申報數量限制：各省（區、市）僅可推薦1個城市參評，最終全國范圍內選拔不超過20個示范城市。

（三）基礎申報條件：1.建立專項工作機制，制定工作方案且實施范圍集中在城市老城區2.城市財力滿足投入需要，債務風險低，不因更新形成新隱性債務3.近三年（2023年以來）無重大住建領域安全事故或負面輿情。

（四）評選過程采取四步競爭性評審機制，確保公開透明與科學擇優：1.省級推薦：省級部門擇優推薦本市，組織編制方案（直轄市可直接申報）2.書面評審：財政部、住建部組織專家審查，按120%差額確定答辯名單3.現場答辯：城市派員參加公開答辯，展示方案亮點與實施能力4.集中公示：綜合評分確定入圍名單，公示無異議后正式確定為支持城市。截至2025年6月4日，財政部已公示首批20個入圍城市名單，包括：北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、?？?、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊。

三、2025年城市更新項目清單

（一）居住環境改善：1.老舊小區改造：針對2000年前建成的老舊小區，重點改造水電氣路網、加裝電梯、完善消防設施、推進適老化改造（如無障礙通道）等，提升居民生活便利性。例如，2025年全國計劃將2000年前建成的小區全部納入改造范圍。2.城中村改造：通過拆除新建、整治提升或拆整結合的方式，消除安全隱患，改善居住條件和生態環境。2023年以來，全國已啟動超5000個城中村改造項目。

（二）基礎設施升級：1.地下管網更新：包括燃氣、供水、排水、供熱等老舊管道改造。2.海綿城市建設：通過雨水花園、透水路面等措施，提升城市防洪排澇能力，并同步推進雨污分流改造。    3.智慧市政設施：部署物聯網感知設備，構建城市生命線監測系統，提升基礎設施運行效率。

（三）公共空間與社區服務優化：1.完整社區建設：完善“15分鐘生活圈”，增設托育中心、養老設施、社區醫療等嵌入式服務，補齊“一老一小”。2.公共空間打造：建設口袋公園、文化廣場、步行街等，增強城市宜居性。

（四）產業功能提升：1.舊工業區轉型：將廢棄廠房改造為文創園、科技園區或商業綜合體。2.產城融合：推動產業園區與城市功能融合，發展現代服務業，提升土地產出效率。

（五）歷史文化遺產保護與活化：1.歷史街區修繕：保護傳統建筑風貌，引入文化創意產業。2.非遺文化傳承：在更新項目中嵌入非遺工作室、文化展覽空間，促進傳統與現代融合。

（六）綠色低碳與生態修復：1.建筑節能改造：推廣外墻保溫、光伏屋頂（BIPV）等技術，目標提升建筑能效30%。2.生態修復：治理黑臭水體、修復綠地綠廊，構建“藍綠交織”的生態網絡。

（七）安全與韌性城市建設：1.防災減災能力提升：改造老舊消防設施，建設應急避難場所，增強社區防災能力。2.城市洪澇治理：完善排水防澇體系，消除易澇點，構建“源頭減排—管網排放—蓄排并舉”的工程系統。

（八）數字化與智慧化轉型：1.智慧社區建設：集成安防監控、智慧停車、垃圾分類管理等數字化平臺，提升社區治理效率。2.新型基建融合：推廣5G網絡、北斗導航、物聯網等技術，建設“千兆城市”和數字孿生城市。

四、城市更新項目金融及其他相關政策

2025年，城市更新首次被納入國家“兩重”建設清單（國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設），中央財政“真金白銀”支持力度空前。

（一）中央預算內資金支持范圍：1.城中村改造2.城市公共空間改造利用3.城市公共設施功能提升4.老舊街區(廠區改造提升)5.老舊場站盤活利用等

（二）超長期特別國債資金支持范圍：1.地下管網升級：燃氣、供排水、供熱管網老化更新改造；2.城市防洪排澇：雨水行泄通道建設、內澇點整治；3.公共服務補短板：農業轉移人口市民化配套設施（如普通高中建設、醫院病房改造）4.設備更新：住宅老舊電梯更新、既有住宅加裝電梯。5.生態環境保護修復【重點支持國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設，向人口密集型城市傾斜】

（三）政府專項債資金支持范圍：1.老舊街區改造2.老舊廠區改造3.城鎮老舊小區改造4.棚戶區改造(主要支持在建收尾項目，新開工城市危舊改造項目)5.城中村改造(含城市公共空間功能提升)6.其他城市更新基礎設施建設【優先投向具備一定收益的更新項目】

（四）中央財政資金補助資金資金支持范圍：1.城市供排水、燃氣、供熱等城市地下管網更新改造和經濟集約型綜合管廊建設；2.城市生活污水管網全覆蓋樣板區建設；3.生活垃圾分類處理、建筑垃圾治理、綜合桿箱、危舊橋梁、機械停車設施等市政基礎設施提升改造；4.歷史文化街區、老舊小區、口袋公園、綠地開放共享等既有片區更新改造。【限城市更新重點樣板項目（全國20個名額），范圍為大城市及以上城市，主要向超大特大城市以及黃河、珠江等重點流域沿線大城市傾斜?！?/p>

（五）市場化融資資金支持范圍：1.社會資本合作：通過PPP、ABO 等模式引入企業參與（如老舊街區商業運營權置換改造投資）；2.存量資產盤活：推動符合條件的項目發行基礎設施REITs（如保障性租賃住房、停車場資產）；3.綠色金融：對接銀行綠色信貸、碳中和債券，支持海綿城市、節能改造項目。

（六）其他資金支持范圍：1.稅費減免政策：申請城市更新項目涉及的城鎮土地使用稅、房產稅減免；2.土地政策優化：利用“用途轉換”政策，將低效工業用地轉為養老、文體等民生設施用地；通過“增存掛鉤”機制，以存量用地盤活換取新增建設用地指標；3.容積率獎勵：對配建公共服務設施（如社區食堂、托育中心）的項目給予容積率補償。

五、多維政策紅利：企業機遇、居民福祉與城市轉型

2025年城市更新政策將釋放多層次紅利，為不同主體創造價值。

（一）企業增長機遇1.工程與建材市場：地下管網、污水處理、市政設施改造直接拉動建材（管道、環保材料）和工程建設需求。據國家發改委數據，僅2024年就安排超長期特別國債超2900億元支持地下管網建設，2025年將繼續投入。

2.運營服務市場：消費型設施（智慧停車、文旅街區運營）和公共服務（污水按效付費、垃圾分類處理）催生長期運營服務市場。政策鼓勵通過REITs、特許經營等模式盤活存量資產。

3.技術創新應用：智慧管網監測、節能改造技術、建筑信息模型（BIM）、垃圾資源化利用等技術在更新項目中應用空間廣闊。中央對機制創新的支持為技術方案提供商帶來機遇。

4.社會資本參與：政府明確鼓勵采用PPP新機制、民企參與特許經營。政策性銀行（如國開行）設立專項借款，支持符合條件項目融資。

（二）居民生活改善

1.居住品質提升：重點改造2000年前建成的老舊小區，完善無障礙適老化設施（如電梯加裝）、增補托育設施和兒童活動場地，解決“一老一小”民生痛點。

2.房產價值增值：更新改造顯著改善片區環境和配套。

3.消費場景豐富：歷史文化街區與消費設施融合，打造“15分鐘生活圈”，就近滿足文化、旅游、餐飲需求，提升生活便利性。

4.安全隱患消除：更換老化燃氣管網、修繕危舊橋梁、整治排水防澇設施，有效防范安全事故，保障居民生命財產安全。

（三）城市發展動能

1.投資消費雙驅動：城市更新兼具“補短板”與“促消費”雙重屬性。據住建部估算，基礎設施補短板將帶動數萬億市場投資；消費場景更新則激活文旅休閑等服務業態。

2.更新模式可復制：中央財政支持旨在通過3年探索，形成可推廣的更新“方法論”，如多元化籌資、存量用地盤活、審批精簡等機制創新。

3.城市韌性增強：通過地下管網改造、海綿城市建設（“十四五”已安排600億元支持60城）、排水防澇工程提升城市抗風險能力。

4.綠色低碳轉型：污水“廠網一體”提升處理效率，垃圾分類與建筑垃圾治理減少污染，推動城市可持續發展。

六、實施保障與挑戰：資金管理、風險防范與長效發展

（一）為確保政策紅利有效釋放，中央層面建立了嚴格的實施保障機制：1.績效評價體系：財政部、住建部按照《中央財政支持城市更新行動績效評價辦法》（財辦建〔2024〕46號）開展年度考核，重點評估地下管網改造成效、污水收集處理效能、宜居環境改善等指標。

2.日常跟蹤機制：省級部門需建立常態化監督機制，每年至少報送1期進展報告，動態監測項目推進。

3.債務風險防控：通知明確要求“不得新增政府隱性債務”，資金使用需與地方財力匹配，杜絕盲目舉債搞更新。

4.材料精簡要求：申報材料以電子版為主（不超過8GB），嚴禁委托中介“編本子”、印制豪華材料，降低申報成本。

（二）當前面臨的主要挑戰在于：

1.地方資金配套壓力：中西部城市財力有限，需創新融資工具（如專項債、REITs）緩解配套資金缺口。

2.跨部門協作障礙：更新項目涉及規劃、住建、財政等多部門，需打破行政壁壘形成合力。

3.社會資本參與顧慮：部分項目收益不明，影響民企參與意愿，需通過合理風險分擔機制設計增強吸引力。

對此，國家發改委明確了創新路徑：對市場化程度高的項目（如消費型設施），充分采用市場機制運作；對收益適中的領域，推廣PPP新機制和REITs工具；對公益性強的項目，以中央投資為引導，撬動政策性金融支持。

七、結論：把握窗口期，共建城市新生態

2025年城市更新政策通過“專項資金+機制創新”雙輪驅動，為城市轉型、企業發展和民生改善提供了歷史性機遇。中央財政超200億元投入，差異化支持20個示范城市，重點聚焦老城區更新、地下管網改造、消費場景融合三大領域，同時大力推動用地、審批、融資等制度突破。

對企業和投資者而言，應重點關注：參與中西部12億高補貼城市項目；布局管網改造、污水處理等優先領域設備供應；創新探索消費型設施運營與REITs退出路徑。對地方政府而言，需把握6月底前中央預算內投資下達節點，結合“兩重”建設申報特別國債項目，同時通過機制創新吸引社會資本。對居民而言，可積極參與老舊小區自主更新（如杭州浙工新村模式），推動加裝電梯、托育設施等改造，實現房產保值與生活品質雙提升。

隨著6月國家發改委城市更新專項投資計劃下達，2025年城市更新行動將進入實施高峰。把握這一關鍵窗口期，政企民協同發力，不僅能實現“舊貌換新顏”的直觀改變，更將培育出集約高效、功能完善、文化延續的城市發展新生態，為經濟高質量發展注入持久動力。